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부동산 PF사업 현주소와 전망(1)
작성자 : 관리자()   작성일 : 07.08.22   조회수 : 5890
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부동산 PF사업이 SOC 투자감소와 각종 규제 등으로 인해 침체된 건설경기를 되살릴 대안으로 부상하고 있다. 그러나 막대한 대출자금을 토대로 추진되는 부동산 PF사업은 기대수익이 큰 만큼 많은 위험요소도 내재하고 있다. 부동산 PF시장의 현주소와 향후 전망, 사업성공의 핵심요소인 위험관리 방안을 2회에 걸쳐 집중 진단한다. <편집자>



시중에 풀린 유동자금이 무려 2,000조원에 육박하면서 국내 경제가 요동치고 있다.

미국발 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실로 인한 신용경색 문제가 불거져 주춤하고 있지만 코스피(종합주가지수)가 2,000선을 돌파하기도 했고 수년간 부진을 면치 못했던 내수경기도 살아날 조짐을 보이고 있다.

게다가 부동산 규제강화 등으로 시중자금이 주식형펀드 등 금융상품으로 더 몰리면서 유동성은 갈수록 증가하고 있다.

이 같은 유동성은 건설시장에도 큰 영향을 미쳤는데 그중 대표적인 것이 부동산개발금융, 즉 부동산 PF(Project Financing)사업의 팽창이다.

일부에서는 줄어들고 있는 사회기반시설(SOC)투자 등 건설업계의 물량기근을 해소할 수 있는 대안으로 인식되고 있다.



부동산 PF시장의 현주소

PF사업은 현 건설시장에서 가장 진화된 형태의 사업추진방식이라 할 수 있다.

막대한 자금조달, 즉 대출이 이뤄지기 위해서는 프로젝트에 대한 정확한 기술적·경제적 평가가 선행돼야 하고 이와 관련된 수많은 계약도 체결돼야 하기 때문이다.

이로 인해 과거 SOC 등 공공발주 물량에 대한 의존도가 컸던 우리 건설시장에는 2000년대 이후에야 본격적으로 등장했다.

부동산 PF의 모태가 된 것은 은행권의 부동산투자신탁이 앞장섰던 각종 아파트 개발사업이었고 실질적인 사업은 2001년 하반기부터 하나씩 착수되기 시작했다.

2001년 당시 부동산 PF 대출규모는 고작 1,800억원 규모에 불과했고 참여 금융기관도 몇몇 대형은행뿐이었다.

그러나 그후 부동산 PF 대출규모는 큰 폭으로 증가했고 건설업계는 물론 시중은행과 증권사, 보험사, 연기금 등 참여자들도 다양해졌다.

특히 지난 2003년 10월 간접투자자산운영법(PFV법)이 제정되면서부터는 공모·사모형 등 연간 수십조원 규모로까지 확대됐다.

올해의 경우만 해도 업계에 따르면 사업자를 선정하거나 준비 중인 부동산 PF사업의 규모가 약 20조원에 달하는 것으로 집계됐다.

7조원 규모의 용산 역세권 개발사업을 비롯, 판교 상업용지 복합개발사업, 상암동 랜드마크 빌딩건설사업, 파주운정 상업지 개발사업, 동남권 유통단지개발사업 등이 업계의 큰 관심을 끌고 있다.

뿐만 아니라 총사업비 2조원에 달하는 광교신도시 민관합동 PF와 인천 가정5거리 개발사업, 지자체의 한류우드 2구역 개발사업 등도 줄을 잇고 있다.

업계 관계자는 “부동산 PF 규모가 5~6년 사이 몰라보게 늘어났다”며 “일부 업체들은 이 PF사업을 SOC투자감소와 규제강화 등으로 인한 건설업계의 위기를 탈출할 수 있는 비상구로 여기고 적극적인 공세를 펼치고 있다”고 말했다.



‘사업성 최우선의 법칙’

부동산 PF의 특징을 보면 금융기관 등 자금제공자들이 건설사 등 해당 프로젝트의 출자자나 차주에 대해 100％ 상환청구를 요구하지 않는 대신 프로젝트 관련 자산이나 미래의 현금흐름에서 원리금을 회수할 목적을 갖는다.

또 PF대출은 대부분 장기간의 만기구조를 가지며 돈을 빌려주고 받아야 하는 대주와 차주뿐 아니라 재정전문가, 법률사무소, 기술전문가, 시공자, 원료공급자, 구매자 등 참여당사자가 많고 사업절차와 계약도 복잡다양하다.

게다가 금리변화 등 시장요인과 제도적 요인 등 프로젝트와 관련된 위험이 일반 기업금융에 비해 훨씬 크기 때문에 이자율과 수수료율도 높다.

종합해보면 결국 부동산 PF는 물론 모든 PF는 ‘어떻게 사업성을 확보하고 이를 증명할 수 있는지’가 가장 중요하다고 할 수 있다.

물론 그동안 추진된 부동산 PF사업은 규모가 큰 시공사, 즉 건설회사가 자금조달을 위해 2, 3차에 걸쳐 담보보증을 서는 것이 일반적이었다.

하지만 선진국에서 그랬듯 금융기관의 투자 유동성이 풍부해진 만큼 서서히 국내 부동산 PF사업에서도 미래 수익성이 최우선시되고 있다.

건설업계와 금융기관이 보는 관점에 따라 다를 수 있지만 사업성을 판단하는 기준은 몇 가지로 정리할 수 있다.

우선 건설회사로 대표되는 사업시행자의 신뢰도다.

아직 국내 부동산PF사업이 초기단계에 있는 만큼 정확한 사업성 분석기법과 능력이 정착되지 못했기 때문에 참여기업에 대한 신용평가회사의 신용평가등급은 사업성 평가의 첫 단계라 할 수 있다.

두 번째는 수급분석과 경쟁력 분석을 통한 사업의 성공가능성이다.

쉽게 말해 아파트는 분양성, 오피스는 분양 및 매각가능성, 리조트는 고객유치 가능성 등을 따져봐야 한다는 것이다.

끝으로 미래의 현금흐름(Cash Flow) 역시 사업성을 결정하는 중요한 요소가 된다.

사업을 통해 창출된 이익금으로 얼마의 기간 동안 부채를 갚아나갈 수 있는지, 혹은 사업 추진과정에서 갑작스런 암초에 부딪혔을 때 어떻게 부채를 상환할 것인지를 보는 것이다.

업계와 금융기관 관계자들은 “이 같은 기준에 의한 사업성을 충분히 만족시키지 못하는 프로젝트는 PF사업으로 실현될 수 없고 혹 실현된다 할지라도 막대한 손실만 불러올 것”이라고 입을 모은다.

‘사업성 최우선의 법칙’이 불문율처럼 존재하는 것이다.



향후 PF시장은…

지난 6월 한국은행 발표에 따르면 시중에 풀린 유동자금이 무려 1,900조원을 넘어선 것으로 집계됐다.

또 앞으로 신도시 등 각종 개발사업으로 인한 토지보상금이 수십조원 풀릴 예정이다.

즉 시중에 유동성이 더없이 풍부하고 금융기관 등에 각종 투자를 위한 돈이 그만큼 많다는 것이다.

물론 최근 미국에서 불어닥친 서브프라임 모기지의 부실로 인한 신용경색 영향으로 전 세계 경제가 위축된 것은 사실이나 지난 13일 정부의 발표와 같이 국내에 미치는 영향은 제한적이다.

따라서 앞으로 국내 건설시장에서 부동산 PF사업은 계속적으로 확대될 전망이다.

전국적으로 민간에서 발생하는 사업이 많기 때문에 수치적으로 환산하기 어렵지만 향후 수년간은 연간 약 15조원 규모 이상은 유지할 것이란 전망도 나오고 있다.

규모로 볼 때 침체 위기에 놓인 건설업계에 새로운 대안시장이 될 수 있다.

하지만 최근 중견건설업체가 무너지는 사례에서 볼 수 있듯, 철저한 사업성 분석에 기초하지 않거나 리스크 관리에 실패하는 PF는 어마어마한 위력을 가진 폭탄이 될 수도 있다.

이에 관해 업계 관계자는 “부동산 PF도 시공사의 보증에 집착하기보다는 모든 참여자가 프로젝트의 성공가능성, 즉 캐시 플로의 정확한 예측에 주목해야 하고 여기에 새로운 금융기법이 더해지면 향후 큰 비중을 차지하는 사업영역으로 자리잡을 것”이라고 말했다.

또 금융기관에서는 “PF는 SOC 등 대단위 프로젝트가 현저하게 줄어들고 있는 건설시장에 큰 활력을 줄 수 있을 것”이라면서도 “그러나 철저한 사업성 분석을 위한 시장 참여자들의 성숙도가 전제돼야 하며 제도적인 리스크 보완장치도 지속적으로 마련돼야 한다”는 전제를 덧붙였다.

봉승권기자 skbong@

함현일기자 ham@



[미니인터뷰 이승태 한국신용정보 PF사업실 팀장]

“실제로 금융기관에서 검토하는 PF사업은 굉장히 많지만 최종적으로 투자를 이끌어내는 사업은 5％ 미만이다.”

그만큼 제안되고 있는 사업은 많지만 사업성과 실효성을 갖춘 것은 극소수란 것이다.

따라서 그는 “부동산PF의 실현은 물론 성패도 경제적, 기술적 측면에서 실시되는 정밀한 타당성 검토에 따라 결정된다”라고 단언했다.

뿐만 아니라 PF사업은 대출금, 즉 부채에 대한 상환방법에 대한 고민과 연구도 병행돼야 한다.

그는 “막대한 대출금을 장기간에 걸쳐 상환해야 하기 때문에 어느 정도 기간에 얼마씩, 어떻게 부채를 갚아나갈지를 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 강조했다.

여기서 바로 부동산 PF사업에 있어 건설업계가 가장 큰 애로사항으로 지적하는 ‘시공사 연대보증’ 문제가 불거지는 것이다.

이에 대해 그는 “철저한 사업성에 근거한 투자가 이뤄지고 각종 위험요소들을 다방면으로 분산시킬 수 있는 금융기법과 제도적 장치가 마련된다면 연대보증 문제도 사그라질 것”이라고 밝혔다.

끝으로 그는 PF사업을 ‘종합선물세트’라고 정의했다.

다양한 참여자와 복잡한 사업추진과정, 그리고 수많은 리스크가 공존하고 있기 때문이다.

그는 “사업성이나 재무상태, 토지매입과 부채상환 등 세세한 부분까지 신중히 검토해야만 PF사업으로 실현될 수 있다”면서 “또 이러한 사업이 95％로 늘어나야 건설시장에서 큰 비중을 차지할 수 있을 것”이라고 말했다.
 
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